10.10.2014 17:01   11431   

Роман Григорьев: «В Лондоне можно купить практически все»

Один из первых русскоговорящих оценщиков недвижимости, прошедших обучение в Великобритании по программе APC (Assessment of Professional Competence), сравнивает свою деятельность с инвестиционной: оценщик, как банкир, опирается на множество вводных данных и экономический анализ. Тем более, что созданное им агентство Longrad оперирует на рынке Лондона — города, в котором недвижимость уже сама по себе стала брендом.
Команда Longrad: Сергей Гладких, Роман Григорьев, Дмитрий Закиров
Команда Longrad: Сергей Гладких, Роман Григорьев, Дмитрий Закиров
Longrad специализируется на сделках с элитной недвижимостью в центральной части британской столицы и пригородах на суммы от 3 млн фунтов стерлингов. «Мы не агенты по продаже, мы агенты по покупке. Большая разница на самом деле. — подчеркивает Роман Григорьев. — Первые работают на продавца, их задача — показать объект недвижимости как можно большему количеству потенциальных покупателей. В нашем случае все иначе: к нам приходит сам покупатель и говорит: «У меня есть 5-10 млн фунтов, хочу найти такую-то недвижимость, готов заплатить такую-то комиссию. Поможете?».

Довольно узкая специализация агентства не смущает его основателя. «Очень многие наши конкуренты предлагают все — от миграционного, юридического сопровождения сделок до ипотеки и консьерж-услуг. Longrad занимается только лондонской элитной недвижимостью», — говорит Григорьев. Именно в этом сегменте оценщик выступает, по сути, финансовым аналитиком. «Одно дело, когда ты приходишь, чтобы купить квартиру за 500 000 – 750 000 фунтов стерлингов. Можно промахнуться и переплатить 20 000 фунтов. Другое — когда объем сделки составляет 14-20 млн. Здесь уже ощущается разница между тем, дают ли тебе грамотный совет или просто пытаются что-то продать. Моя карьера в недвижимости строится на том, чтобы давать профессиональные советы».
Основатель агентства Longrad Роман Григорьев
Основатель агентства Longrad Роман Григорьев
В Лондоне всегда было кому давать профессиональные советы. Еще в 1990-х недвижимостью начали интересоваться олигархи, за ними потянулись их правые-левые руки, и этот поток не ослабевал вплоть до кризиса 2008 года, вспоминает Григорьев. Затем наблюдалось некоторое затишье, но начиная примерно с 2012-го британская столица вновь привлекает внимание русскоязычной публики, причем еще более разношерстной — вплоть до менеджеров среднего звена. Большинство покупателей последней волны стремится не приумножить, а сберечь капитал. Кто-то приобретает жилье для семьи, действуя по стандартной схеме: перевезти жену и детей, получить инвесторскую визу, а затем кататься туда-сюда. Третьи вкладываются не в жилую, а в коммерческую недвижимость. Растущие аппетиты наших соотечественников находят отражение и в цифрах. Так, по данным Knight Frank, в прошлом году 25% покупателей сегмента super prime (совершающих сделки на суммы от 10 млн фунтов стерлингов) были выходцами из России. Именно с ними легко находит общий язык полностью русскоговорящая команда Longrad.

Своих клиентов Григорьев условно делит на три группы. Первая — люди, которые не владеют английским языком, не знают страну, но при этом хотят выгодно вложить в ее недвижимость деньги, и чтобы «кто-то поводил их за руку и все показал». «Вторая группа, наверное, наша любимая. Это бизнесмены, которые сами часто здесь бывают, отлично говорят по-английски, ориентируются на рынке. Они прекрасно понимают, что наш час нашей работы стоит 300 фунтов, а их час — 10 000. Нехитрая арифметика», — продолжает собеседник Finparty. Третья группа «умнее всех»: это те, кто уже живут в Англии, ищут что-то конкретное, но по разным причинам не могут найти, и поэтому обращаются в агентство.
 
 
По улицам Лондона ездит "Волга" 1969 года, это фирменный автомобиль Longrad
 
 
1/3
По улицам Лондона ездит "Волга" 1969 года, это фирменный автомобиль Longrad
Между тем, подобрать подходящий по всем параметрам вариант сейчас бывает сложно не только искушенным покупателям, но и профессионалам. Последние 12 месяцев Григорьев оценивает как «совсем страшные». Цены на жилую недвижимость Лондона выросли на 26% против привычных 5-10% в год. В городе ежегодно не хватает 150-200 тысяч жилых единиц — прежде всего, конечно, жилья эконом-класса, хотя это и не тот сегмент, на котором специализируется Longrad.

Помимо жилья агентство Григорьева подыскивает своим клиентам помещения для бизнеса — под рестораны, салоны, офисы. «На самом деле в Лондоне продается практически все. Пришел к нам клиент и сказал, что хочет купить, например, ресторан. Но на рынке ничего подходящего нет. Тогда мы начинаем ходить по заведениям, разговаривать с владельцами. Или просто приходим, сидим, пьем кофе как обычные посетители и пытаемся разузнать о месте побольше», — раскрывает секрет Роман Григорьев. Но при работе с коммерческой недвижимостью в любом случае возникает много нюансов, хлопот с ней значительно больше. На вопрос, почем нынче рестораны в Лондоне, основатель Longrad отвечает: «Здесь, в районе Mayfair, можно купить маленький из серии subway за 50 000 фунтов. Есть по 300 000 фунтов, а иногда ставки поднимаются до 2-3 млн. И здесь же, буквально за углом, находится большой ресторан за 6 млн. Есть еще различные клубы, танцплощадки».

Особый вид клиентов — те, кого недвижимость интересует как инвестиционный актив. В последнее время по наблюдениям Григорьева активно заявляют о себе российские девелоперы, которые хотят начать строительство в Лондоне. Их не пугает небольшая по московским меркам доходность вложений — от 10% до 30%. Манит стабильность и прозрачность английского рынка. В сотрудничестве с девелоперами Григорьев видит для себя большие возможности. Так, сейчас его агентство прорабатывает вопросы «блок-флиппинга» — выкупа блока квартир или целого дома на стадии котлована. На начальном этапе необходимо выплатить застройщику лишь 10% стоимости жилья. А отдачу от вложений после реализации готового объекта Григорьев оценивает в 50% и выше. Также покупатели блоков могут в дальнейшем сдавать квартиры в краткосрочную аренду.
Роман Григорьев более десяти лет занимается вопросами оценки недвижимости в Лондоне, его предыдущиv работодатель в этой области - компания John D Wood & Co
Роман Григорьев более десяти лет занимается вопросами оценки недвижимости в Лондоне, его предыдущиv работодатель в этой области - компания John D Wood & Co
«В эти расчеты мы даже не закладываем рост цен на рынке, исходя из того, что они будут стагнировать или даже падать», — уверяет Григорьев, не отрицая, впрочем, и наличия рисков. Основной из них связан с тем, что начальный взнос необходимо выплатить сразу, а достроено жилье будет через несколько лет. Тогда же нужно перечислить застройщику оставшиеся 90% суммы. Продукт адресован ограниченному кругу клиентов: чтобы можно было потом выгодно сдавать объект в краткосрочную аренду, он должен находиться в определенной зоне города, должен быть определенного качества и включать в себя определенное число квартир — даже не один или два этажа, а крупный блок. Соответственно, здесь нужен серьезный инвестор, готовый заплатить за блок 40 млн фунтов, понимающий потенциальные риски и готовый при неблагоприятном сценарии, если квартиры не продадутся, на вложенные средства получать лишь 5% годовых с аренды.

Сейчас в среднем Longrad проводит 3-6 сделок в два месяца. Зарабатывает на комиссии, которая составляет 1,5-3% в сегменте жилой недвижимости и порядка 10% в коммерческой. Абсолютное большинство клиентов обращается в агентство по рекомендации бизнес-партнеров. Григорьев признается, что в какой-то момент задумался, не закрепить ли ему за собой бренд вроде «самое большое русскоговорящее агентство недвижимости в Лондоне», чтобы потом продаться крупному игроку. Но скоро понял, что это бессмысленно: весь его бизнес все равно построен на личных контактах. «Патентовать нам нечего, любая схема легко копируется. На нашем рынке никто не приходит за брендом, приходят к человеку и его репутации. Так что покупаются команды, а не бизнесы», — поясняет основатель агентства, чей доход только за последний финансовый год вырос в два раза. 
Сергей Гладких, Роман Григорьев, Дмитрий Закиров
Сергей Гладких, Роман Григорьев, Дмитрий Закиров

Фото: Longrad

Поиск по кредитам
Более 500 предложений по кредитам от 167 банков
Подобрать кредит
Мы на facebook
Топ 5 За год За месяц За неделю

2016 © Finparty
Использование материалов Finparty.ru разрешено только при наличии активной ссылки на источник.
ООО «Информационное агентство Банки.ру».
Карта сайта
Карта тегов
Дизайн — «Липка и друзья», 2015