27.04.2020 09:00

Эксперт: можно ли уменьшить арендную плату за пустующий офис

В пандемию бизнес столкнулся с проблемой: даже если работа остановлена или персонал на удаленке, арендодатели ждут платежей за офисные и торговые площади. О вариантах выхода из ситуации рассказывает адвокат, управляющий партнер компании «РИ-консалтинг» Елена Гладышева.

Елена Гладышева

До апреля 2020 года можно ли было представить бизнес без офиса или торгового зала? В большинстве случаев нет. Если занимаемые компанией помещения находятся в ее собственности — вероятно, это неплохо в текущих обстоятельствах. Сложнее тем, кто снимал площади, а теперь вынужден приостановить деятельность или перевести сотрудников на удаленный режим. Выручки нет либо она сильно упала, а вы как работодатель должны продолжать выплачивать заработную плату, изыскивать способы сохранения рабочих мест, при этом еще и оплачивать аренду пустующих помещений.

Вполне логичная, на взгляд любого бизнесмена-арендатора, просьба — предоставить каникулы по таким платежам, снизить стоимость аренды на период неопределенности или принять иные меры. Закономерный, на взгляд арендодателя, ответ — отказать, сославшись на отсутствие оснований для изменения условий договора.

У каждой из сторон своя правда. Но есть ли юридические доводы в пользу поисков компромисса? Давайте попробуем разобраться.

В рамках с борьбы с эпидемией коронавируса и ее последствиями органы исполнительной власти РФ дают разъяснения и дополняют законодательство, регулирующее различные сферы деятельности. Арендные отношения затрагивают следующие новые акты:

федеральный закон от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»;

распоряжение правительства РФ от 19 марта 2020 года № 670-р;

постановление правительства РФ от 3 апреля 2020 года № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».

В соответствии с этими актами лишь для очень маленькой части организаций предусмотрено освобождение от арендной платы на период с апреля по июнь 2020 года. А именно — для субъектов малого и среднего бизнеса, которые арендуют помещения, входящие в состав федерального имущества и составляющие государственную казну.

Можно претендовать на освобождение от арендных платежей, если ваш бизнес относится к одной из следующих сфер:

авиаперевозки, аэропортовая деятельность;
автоперевозки,
культура, организация досуга и развлечений;
физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт;
туризм;
гостиничный бизнес;
общественное питание,
дополнительное образование;
негосударственные образовательные учреждения;
организация конференций и выставок;
бытовые услуги населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты).

Если вы снимаете недвижимость у частного арендодателя, то вправе попросить его об отсрочке или уменьшении платы.

Федеральным законом № 98-ФЗ (статья 19) установлено, что арендодатель обязан предоставить отсрочку арендатору, деятельность которого отнесена к пострадавшим отраслям. Для этого стороны должны заключить дополнительное соглашение. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются правительством РФ.

Постановлением правительства № 439 рекомендовано арендодателям принять решение об отсрочке на период с апреля по сентябрь включительно с поэтапным погашением образовавшейся задолженности не ранее 1 января 2021 года, но не позднее 2023 года. При этом погашение проводить равными платежами (не чаще одного раза в месяц), размер которых не превышает половины ежемесячной арендной платы по договору.

Самим арендодателям предоставляемая ими отсрочка позволит снизить налоговое бремя, в том числе в части налога на имущество физических лиц и земельного налога. Также для них возможно уменьшение ставки арендных платежей за земельные участки, на которых располагаются объекты недвижимости.

Стоит подчеркнуть, что в упомянутом постановлении содержится рекомендация относительно снижения арендной платы и периода отсрочки, а не руководство к действию. Регионам дано право на подготовку и утверждение нормативных актов, предусматривающих налоговые и иные льготы, которые будут стимулировать добровольное выполнение этой рекомендации арендодателями.

Так, постановление правительства Москвы № 405-ПП от 15 апреля 2020 года вводит льготы для собственников зданий и помещений, используемых для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Если они предоставили своим арендаторам скидку по текущим платежам в размере не менее 50% от изначальной ставки, то по данному объекту недвижимости освобождаются от налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за землю за соответствующий период.

Владельцы коммерческой недвижимости, которые не сдают ее в аренду, а используют самостоятельно в качестве торговых, коммерческих центров или гостиниц, освобождаются от уплаты половины суммы упомянутых налогов и арендной платы за земельный участок.

При этом обратите внимание, что мы говорим об отсрочке для арендаторов, а не об освобождении их от платежей или снижении ставки. Предоставляется право вносить арендную плату в размере до 50% и менее в текущем периоде, а задолженность по оставшейся части погашать с 2021 года. То есть речь идет о перенесении срока оплаты.

Что касается снижения ставки, то оно допускается тем же федеральным законом № 98-ФЗ (статья 19, часть 3). При невозможности использовать недвижимость в связи с введением режима повышенной готовности или режима чрезвычайной ситуации в субъекте РФ арендатор вправе потребовать уменьшения платы за период 2020 года. Стоит отметить, что в первую очередь это относится к использованию недвижимости по целевому назначению.

Однако на текущий момент нет ни одного нормативного акта, который бы ответил на конкретизирующие вопросы. Неясно, о каком периоде идет речь: обо всем 2020 годе или только о том времени, когда пользование имуществом было невозможно. Не определен размер уменьшения арендной платы. Не регламентирован порядок утверждения такого решения. Представляется, что можно использовать аналогию права и ориентироваться на те положения, что установлены для отсрочки арендных платежей.

Согласно Гражданскому кодексу РФ (статья 614), если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Но законом могут быть установлены отступления от этой нормы для отдельных видов аренды и имущества. Уже упоминавшийся № 98-ФЗ предусматривает, что в связи с введенным режима повышенной готовности величина платы по договорам аренды недвижимого имущества может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Особо хотелось бы отметить, что все вышеприведенные доводы и положения относятся только к компаниям из отраслей, которые отнесены правительством к категории наиболее пострадавших от пандемии и ограничительных мер. В остальных случаях изменение условий договора аренды является правом, а не обязанностью арендодателя.